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Fiscalité des revenus locatifs : ce que le bailleur doit savoir
Revenu cadastral, loyer réel, location meublée, précompte immobilier : comment vos loyers sont-ils imposés en 2026, en Wallonie comme à Bruxelles ?
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
Louer un bien en Belgique déclenche deux prélèvements distincts : le précompte immobilier, perçu au niveau régional, et l'impôt des personnes physiques, qui reste fédéral. Pour un particulier qui loue un logement à un autre particulier, la base imposable n'est en principe pas le loyer réellement encaissé mais le revenu cadastral (RC) du bien. Ce guide résume les règles applicables en septembre 2026 pour un propriétaire bailleur personne physique, en Wallonie comme à Bruxelles.
Le revenu cadastral, point de départ
Le revenu cadastral est un revenu locatif théorique fixé par l'administration pour chaque bien. Il n'est pas réévalué chaque année, mais il est multiplié par un coefficient d'indexation publié annuellement. Ce coefficient s'élève à 2,2446 pour les revenus de 2025 et à 2,3 pour les revenus de 2026 (déclaration introduite en 2027). Dans la déclaration, vous mentionnez le RC non indexé figurant sur votre avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier : le calcul de l'indexation est fait par le SPF Finances.
Location à un particulier qui y habite
C'est le cas le plus fréquent : un appartement ou une maison loué comme logement à une personne physique qui ne l'affecte pas à son activité professionnelle. Le montant imposable est alors égal au RC indexé majoré de 40 %, quel que soit le loyer perçu. Ce montant s'ajoute à vos autres revenus et est taxé au taux marginal, avec les additionnels communaux.
Exemple pour les revenus 2025 : un appartement dont le RC non indexé est de 1 000 € donne un RC indexé de 2 244,60 € (1 000 × 2,2446). Après majoration de 40 %, le revenu imposable est de 3 142,44 €, que le loyer annuel soit de 9 000 € ou de 12 000 €.
Location à usage professionnel ou à une société
Lorsque le locataire utilise le bien pour son activité professionnelle (bureau, cabinet, commerce), la taxation porte sur le loyer réel et les avantages locatifs éventuels. On déduit de ce loyer brut un forfait de 40 % pour frais d'entretien et de réparation. Ce forfait est plafonné aux deux tiers du RC revalorisé, au moyen d'un coefficient de revalorisation distinct fixé chaque année. Le revenu net imposable ne peut jamais être inférieur au RC indexé majoré de 40 %.
La location à une société soulève d'autres questions, notamment lorsque le bailleur est dirigeant de la société locataire : une partie du loyer peut alors être requalifiée en rémunération. Ce point mérite l'avis d'un comptable.
Location meublée : une part taxée comme revenu mobilier
Si le logement est loué meublé, le loyer se compose d'une part « immeuble » et d'une part « meubles ». La part immobilière suit les règles ci-dessus. La part mobilière relève des revenus mobiliers : elle bénéficie d'un forfait de frais de 50 % et le solde est imposé au taux distinct de 30 %.
Si le bail enregistré ne ventile pas le loyer, l'administration considère d'office que 40 % du loyer total rémunère le mobilier. Il est donc utile de prévoir une ventilation réaliste dans le contrat et de conserver l'inventaire du mobilier.
Le précompte immobilier
Le précompte immobilier est un impôt annuel calculé sur le RC indexé. Le taux de base régional est de 1,25 % en Wallonie comme à Bruxelles, auquel s'ajoutent des centimes additionnels fixés par la commune (et la province en Wallonie ou l'agglomération à Bruxelles). Le montant final est donc plusieurs fois supérieur au taux de base et varie fortement d'une commune à l'autre.
Pour un bail de résidence principale, le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire, en Wallonie comme à Bruxelles : une clause contraire est sans effet. Il faut en tenir compte au moment de fixer le loyer.
Intérêts d'emprunt : la déduction a disparu
Jusqu'aux revenus de 2024, les intérêts d'un crédit contracté pour acquérir ou rénover un bien loué pouvaient être déduits des revenus immobiliers de ce bien. Depuis l'exercice d'imposition 2026 (revenus 2025), cette déduction est supprimée pour les biens autres que l'habitation propre, sans distinction entre anciens et nouveaux crédits. Pour un investissement financé à crédit, la charge fiscale nette a donc augmenté, ce qui doit être intégré dans tout calcul de rendement.
Revente du bien
La plus-value réalisée sur la vente d'un bien bâti autre que votre habitation propre est en principe imposée à 16,5 % si la vente intervient dans les cinq ans de l'acquisition. Au-delà, elle n'est normalement pas taxée à l'impôt sur les revenus, hors cas de spéculation ou d'activité professionnelle. Des règles particulières existent pour les biens reçus par donation.
Bonnes pratiques pour le bailleur
- Vérifiez chaque année le RC mentionné sur l'avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier et reportez-le correctement.
- Qualifiez clairement l'usage du bien dans le bail (habitation, usage mixte, usage professionnel) : cette qualification a un impact direct sur la base imposable.
- Pour une location meublée, ventilez le loyer entre meubles et immeuble et faites enregistrer le bail.
- Conservez un relevé clair des loyers perçus, utile en cas de location professionnelle ou de contrôle : c'est l'un des apports d'un suivi des loyers rigoureux.
- Pour une situation particulière (société, usage mixte, location de courte durée, bien à l'étranger), consultez un comptable ou un conseiller fiscal.
IMMO-9 et la dimension administrative de la location
IMMO-9 ne remplace pas votre comptable, mais dans le cadre d'une gestion locative, l'agence tient pour vous un suivi précis des loyers et des charges, veille à ce que le bail qualifie correctement l'usage du bien et vous transmet les documents utiles à votre déclaration.
Ce guide donne une information générale à jour en septembre 2026. Il ne remplace pas l'avis personnalisé d'un comptable, d'un conseiller fiscal ou d'un notaire.
Questions fréquentes
Suis-je imposé sur le loyer que je perçois ?
Pas si vous louez un logement à un particulier qui y habite : l'impôt porte sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, quel que soit le loyer. Le loyer réel n'est imposé que si le locataire affecte le bien à son activité professionnelle.
Puis-je répercuter le précompte immobilier sur mon locataire ?
Non pour un bail de résidence principale, en Wallonie comme à Bruxelles : le précompte immobilier reste à charge du propriétaire et une clause contraire est sans effet. Il faut donc l'intégrer dans votre calcul de rendement.
Les intérêts de mon crédit sont-ils encore déductibles ?
Plus pour un bien loué : depuis l'exercice d'imposition 2026 (revenus 2025), les intérêts des emprunts relatifs aux biens autres que l'habitation propre ne sont plus déductibles des revenus immobiliers, y compris pour les crédits plus anciens.
Comment est taxée une location meublée ?
La part du loyer liée au mobilier est un revenu mobilier : après un forfait de frais de 50 %, elle est taxée à 30 %. Si le bail ne ventile pas le loyer, l'administration retient 40 % du loyer comme part mobilière.
Sources
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