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Indexation du loyer en Wallonie et à Bruxelles
Une fois par an, le bailleur peut adapter le loyer à l'indice santé. Conditions, formule, rétroactivité limitée et impact du PEB : ce qui s'applique en 2026 dans chaque Région.
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
L'indexation permet d'adapter chaque année le loyer à l'évolution du coût de la vie. Elle est prévue dans la plupart des baux d'habitation, mais elle n'a rien d'automatique : c'est au bailleur de la réclamer, dans les formes et au bon moment. Depuis la régionalisation du bail, les règles wallonnes et bruxelloises se ressemblent sur le principe, mais divergent sur un point sensible : le lien avec le certificat PEB.
Le principe commun aux deux Régions
Pour pouvoir indexer un loyer de logement, plusieurs conditions doivent être réunies, que le bien soit situé à Namur, à Charleroi, dans le Brabant wallon ou à Bruxelles :
- Un bail écrit qui n'exclut pas l'indexation. Une clause qui l'interdit expressément prive le bailleur de ce droit.
- Un bail enregistré. En Wallonie comme à Bruxelles, un bail de résidence principale doit être enregistré pour que le loyer puisse être indexé. Voir notre guide sur l'enregistrement du bail.
- Une fois par an maximum, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
- Une demande écrite adressée au locataire. Un simple courrier ou un e-mail peut suffire, mais un envoi recommandé ou un écrit dont on garde la preuve reste plus sûr.
La rétroactivité est limitée à trois mois
Un bailleur qui oublie d'indexer pendant plusieurs années ne peut pas réclamer tout l'arriéré. La demande n'a d'effet que pour les trois mois qui précèdent le mois où elle est faite. Les mois plus anciens sont définitivement perdus. En pratique, il vaut donc mieux planifier l'envoi chaque année, un peu avant la date anniversaire.
La formule de calcul
Le calcul repose sur l'indice santé publié chaque mois par Statbel. La formule légale est la suivante :
Nouveau loyer = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ
- Loyer de base : le loyer prévu au bail (ou fixé par un jugement), hors frais et charges.
- Nouvel indice : l'indice santé du mois qui précède l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
- Indice de départ : l'indice santé du mois qui précède celui de la signature du bail.
Exemple purement illustratif, avec des indices fictifs : un loyer de base de 800 €, un indice de départ de 120,00 et un nouvel indice de 126,00 donnent 800 × 126,00 ÷ 120,00 = 840 €. On repart toujours du loyer de base et de l'indice de départ, et non du loyer indexé de l'année précédente. Pour éviter les erreurs, le SPF Économie met à disposition un calculateur officiel en ligne.
Les charges ne s'indexent pas via cette formule : les provisions se revoient sur base des dépenses réelles, et un forfait ne se modifie pas unilatéralement.
En Wallonie : fin de la limitation PEB, mais un calcul adapté pour certains baux
Entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, la Wallonie a limité ou interdit l'indexation en fonction du certificat PEB (indexation complète pour A à C, partielle pour D et E, aucune pour F, G ou en l'absence de certificat). Cette limitation a pris fin le 1er novembre 2023 et le label PEB n'empêche plus d'indexer.
Elle laisse toutefois une trace durable pour certains baux :
- Baux entrés en vigueur à partir du 1er novembre 2022 : formule classique, quel que soit le PEB.
- Baux antérieurs, bien classé A, B ou C : formule classique avec le loyer de base et l'indice de départ d'origine.
- Baux antérieurs, bien classé D, E, F, G ou sans certificat : le calcul part du loyer tel qu'il a été adapté pendant la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, et de l'indice santé du mois précédant l'anniversaire tombé dans cette période. L'indexation perdue n'est donc pas rattrapée.
Cette méthode particulière est source de nombreuses erreurs. En cas de doute, le calculateur officiel et les pages de la Wallonie consacrées à l'indexation permettent de vérifier le montant.
À Bruxelles : PEB obligatoire et facteur de correction
À Bruxelles, en plus des conditions générales, le bailleur doit avoir remis au locataire un certificat PEB valable. Sans ce certificat, l'indexation n'est pas possible. Plus d'informations dans notre guide sur le certificat PEB en location.
Depuis le 14 octobre 2023, les logements moins performants peuvent à nouveau être indexés, mais avec un facteur de correction qui réduit l'augmentation. Il s'applique lorsque trois critères sont réunis :
- le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 ;
- le certificat PEB affiche une classe E, F ou G ;
- le logement est loué sur le marché privé (ou public hors logements sociaux et Fonds du Logement).
Le résultat de la formule classique est alors multiplié par un coefficient inférieur à 1, qui dépend de la classe PEB et du mois d'anniversaire du bail. Les coefficients sont publiés par la Région et mis à jour régulièrement : il faut vérifier celui qui est applicable au moment de la demande. Les baux entrés en vigueur à partir du 14 octobre 2022, ou portant sur un bien classé A à D, s'indexent selon la formule classique, pour autant que le PEB ait été communiqué.
Les erreurs fréquentes à éviter
- Appliquer l'indexation d'office, sans demande écrite au locataire.
- Calculer à partir du loyer indexé de l'année précédente plutôt que du loyer de base.
- Réclamer plusieurs années d'arriérés : seuls les trois derniers mois peuvent l'être.
- Oublier, à Bruxelles, que le PEB doit avoir été remis au locataire et que le facteur de correction peut s'appliquer.
- En Wallonie, ignorer la méthode particulière pour les anciens baux classés D à G ou sans certificat.
Une indexation mal calculée peut être contestée, et le locataire peut réclamer les montants payés en trop. Un suivi rigoureux des échéances évite aussi de perdre des mois d'indexation : c'est l'un des volets de notre suivi des loyers.
IMMO-9 s'en occupe pour vous
Dans le cadre d'une gestion locative, IMMO-9 vérifie les conditions d'indexation de votre bail, calcule le nouveau loyer selon les règles de votre Région, envoie la demande au locataire à la bonne date et adapte le suivi des paiements.
Ce guide donne une information générale sur la base des règles en vigueur en septembre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.
Questions fréquentes
L'indexation du loyer est-elle automatique ?
Non. Même si le bail la prévoit, le bailleur doit la demander par écrit au locataire. Elle s'applique au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, une fois par an, et la demande n'a d'effet rétroactif que sur les trois mois qui précèdent.
Puis-je récupérer plusieurs années d'indexation oubliées ?
Non. Le bailleur peut appliquer le loyer indexé pour l'avenir, mais il ne peut réclamer les montants passés que pour les trois mois précédant le mois de sa demande écrite. Les mois antérieurs sont perdus.
Le certificat PEB empêche-t-il encore l'indexation en Wallonie ?
Non, la limitation liée au PEB a pris fin le 1er novembre 2023. En revanche, pour les baux antérieurs au 1er novembre 2022 portant sur un bien classé D à G ou sans certificat, le calcul repart du loyer adapté pendant la période de limitation.
Quand le facteur de correction s'applique-t-il à Bruxelles ?
Il concerne les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022, pour des logements dont le certificat PEB est E, F ou G. Le loyer indexé selon la formule classique est alors multiplié par un coefficient publié par la Région, qui dépend de la classe et du mois d'anniversaire.
Sources
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