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Enregistrement du bail en Wallonie et à Bruxelles
Gratuit et à faire dans les deux mois : l'enregistrement du bail protège le bailleur. À Bruxelles, il se fait désormais sur deux plateformes, Irisrent et MyRent.
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
L'enregistrement du bail est une formalité gratuite, mais la négliger coûte cher au bailleur : le locataire peut partir sans préavis ni indemnité et le loyer ne peut pas être indexé. À Bruxelles, la procédure a changé en 2025 avec l'arrivée d'une plateforme régionale qui s'ajoute, pour l'instant, à l'enregistrement fédéral. Voici ce qu'un propriétaire doit savoir en 2026.
Qui doit enregistrer, quoi et dans quel délai ?
- Qui : pour un bail portant exclusivement sur un logement, l'obligation repose sur le bailleur. Le locataire peut s'en charger lui-même s'il le souhaite.
- Quoi : le contrat de bail, ses avenants et l'état des lieux d'entrée (qui reste gratuit s'il est présenté avec le bail ou en faisant référence à l'enregistrement de celui-ci). Cela vaut aussi pour les baux de courte durée et les baux de colocation.
- Délai : deux mois à compter de la signature.
- Coût : gratuit pour un logement. Un bail à usage mixte ou non résidentiel est soumis à un droit proportionnel et à un délai de quatre mois.
Comment enregistrer en Wallonie ?
En Wallonie, l'enregistrement reste géré en 2026 par le SPF Finances : la Région n'a annoncé la reprise du service des droits d'enregistrement qu'à partir de 2028. Deux voies sont possibles :
- En ligne via MyRent, accessible depuis MyMinfin : vous chargez le bail et l'état des lieux en PDF, et recevez un accusé de réception puis le document enregistré.
- Par courrier, en envoyant le formulaire prévu et une copie du contrat au service compétent du SPF Finances.
Bruxelles : le double enregistrement Irisrent et MyRent
Depuis le 1er janvier 2025, la Région de Bruxelles-Capitale a mis en place sa propre plateforme, Irisrent (via Irisbox), pour les baux d'habitation signés à partir de cette date et pour les baux antérieurs jamais enregistrés. La Région souhaitait qu'elle remplace l'enregistrement fédéral, mais la Cour constitutionnelle a jugé le 3 avril 2025 que Bruxelles ne pouvait pas supprimer l'obligation fédérale. Résultat : le bailleur bruxellois doit enregistrer son bail sur Irisrent et sur MyRent, dans les deux mois, gratuitement. Les autorités ont annoncé travailler à une procédure unique alimentant les deux systèmes ; vérifiez sur le site de Bruxelles Logement si elle est disponible au moment où vous enregistrez.
| Wallonie | Bruxelles | |
|---|---|---|
| Plateforme | MyRent (SPF Finances) | Irisrent (Région) + MyRent (SPF Finances) |
| Délai | 2 mois après signature | 2 mois après signature |
| Coût pour un logement | Gratuit | Gratuit |
| Départ du locataire si bail non enregistré | Sans préavis ni indemnité, après mise en demeure restée sans suite pendant un mois | Pas de préavis ni d'indemnité tant que le bail n'est pas enregistré, passé le délai de deux mois |
Que risque le bailleur qui n'enregistre pas ?
Le locataire peut partir sans préavis
En Wallonie, pour un bail de neuf ans comme pour un bail de courte durée, le locataire peut mettre en demeure le bailleur d'enregistrer le bail. Si rien n'est fait dans le mois, il peut quitter le logement à tout moment, sans préavis ni indemnité. À Bruxelles, une fois écoulé le délai de deux mois et aussi longtemps que le bail n'est pas enregistré, les délais de préavis et les indemnités dues par le locataire ne s'appliquent pas. Pour les règles de préavis habituelles, voir notre guide fin de bail et préavis.
Pas d'indexation
Dans les deux Régions, l'enregistrement conditionne le droit d'indexer le loyer d'un bail de résidence principale. Un bailleur qui régularise tardivement peut indexer pour l'avenir, sans récupérer ce qu'il n'a pas pu réclamer auparavant. Détails dans notre guide sur l'indexation du loyer.
Une protection moindre en cas de vente
L'enregistrement donne une date certaine au bail. Si le bien est vendu, l'acquéreur doit respecter un bail qui a date certaine antérieure à la vente. Sans date certaine, les règles sont moins protectrices pour le locataire et peuvent créer des litiges entre vendeur, acheteur et occupant.
Une amende
Le SPF Finances peut réclamer une amende pour dépôt tardif. Le montant est fixé par le Code des droits d'enregistrement ; il reste modeste, mais s'ajoute aux conséquences civiles décrites ci-dessus, qui sont bien plus lourdes.
Les bons réflexes
- Enregistrez le bail dans la foulée de la signature, avec l'état des lieux d'entrée, plutôt que d'attendre la fin du délai.
- Enregistrez aussi chaque avenant (changement de loyer, de locataire, de durée).
- Conservez la preuve d'enregistrement : elle vous sera demandée en cas d'indexation, de litige ou de vente.
- Pour un bail bruxellois, vérifiez que les deux enregistrements ont bien été faits.
L'enregistrement fait partie des démarches à prévoir lors de la mise en location, au même titre que le certificat PEB et la constitution de la garantie.
IMMO-9 se charge de l'enregistrement
Dans le cadre d'une gestion locative, IMMO-9 rédige le bail et l'état des lieux, les fait enregistrer sur les plateformes requises et conserve les preuves au dossier du bien.
Ce guide donne une information générale sur la législation applicable en septembre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Les procédures d'enregistrement évoluent : vérifiez les informations officielles avant d'agir.
Questions fréquentes
L'enregistrement d'un bail d'habitation est-il payant ?
Non. L'enregistrement d'un bail portant exclusivement sur un logement est gratuit s'il est fait dans les deux mois de la signature. Un retard peut entraîner une amende et surtout des conséquences civiles pour le bailleur.
Faut-il aussi enregistrer l'état des lieux ?
Oui. L'état des lieux d'entrée doit être enregistré. Il reste gratuit lorsqu'il est présenté avec le bail ou qu'il fait référence à l'enregistrement de celui-ci. Les avenants au bail doivent également être enregistrés.
À Bruxelles, suffit-il d'enregistrer sur Irisrent ?
Non. Depuis l'arrêt de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, l'enregistrement fédéral via MyRent reste obligatoire en plus de l'enregistrement régional sur Irisrent, tant qu'aucune procédure unique n'est mise en place.
Peut-on indexer un loyer si le bail n'est pas enregistré ?
Non, pour un bail de résidence principale en Wallonie comme à Bruxelles. Après un enregistrement tardif, l'indexation est possible pour l'avenir, sans récupération des montants passés.
Sources
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