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Le mandat de gestion locative : ce qu'il contient et comment le lire
Missions, honoraires, seuil de travaux, compte de tiers, durée et fin du contrat : les clauses à vérifier avant de confier votre bien à un gestionnaire.
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
Le mandat de gestion, en deux mots
Confier son bien à un gestionnaire, c'est signer un mandat : vous restez propriétaire et bailleur, mais vous autorisez un professionnel à accomplir, en votre nom et pour votre compte, une série d'actes précis (chercher un locataire, encaisser les loyers, commander des réparations, etc.). En Belgique, nul ne peut exercer en qualité d'agent immobilier régisseur sans être inscrit au tableau de l'IPI (loi du 11 février 2013, art. 5). Le mandat est donc à la fois un contrat de droit civil et un document encadré par la déontologie de la profession.
Ce contrat fixe ce que l'agent peut faire sans vous demander, ce qu'il doit vous soumettre, combien il est rémunéré et comment vous pouvez y mettre fin. Autant de points à lire à tête reposée avant de signer.
Ce qu'un bon mandat doit préciser
Les parties et le bien
Identité complète du propriétaire (et de tous les copropriétaires éventuels, qui doivent signer), identité de l'agent avec son numéro d'agréation IPI, adresse exacte du bien et des annexes gérées (garage, cave, emplacement).
Les missions confiées
Le mandat doit énumérer les tâches, sans formule vague. On distingue en général :
- la mise en location : annonces, visites, sélection du candidat, rédaction du bail, état des lieux, enregistrement (voir notre page mise en location) ;
- la gestion administrative et financière : encaissement des loyers et charges, indexation annuelle, décomptes, rappels et suivi des retards ;
- la gestion technique : réception des demandes du locataire, devis, suivi des interventions, contrôles périodiques ;
- le contentieux : mise en demeure, médiation, et éventuellement mandat pour agir en justice de paix, qui mérite une mention expresse.
Les pouvoirs et le seuil d'accord pour les travaux
Point souvent négligé : jusqu'à quel montant l'agent peut-il commander une réparation sans votre accord préalable ? Un seuil clair, exprimé en euros par intervention, évite à la fois les blocages (une fuite doit être traitée vite) et les mauvaises surprises. Le mandat peut prévoir une exception pour les urgences, à condition de définir ce qu'est une urgence et de prévoir une information immédiate du propriétaire.
La rémunération
Les honoraires de gestion sont habituellement calculés en pourcentage des loyers encaissés, parfois complétés par des forfaits (mise en location, état des lieux, suivi de gros travaux). Le mandat doit indiquer tous les postes facturables, leur base de calcul et si les montants s'entendent hors TVA ou TVA comprise. Pour une vue d'ensemble des formules, consultez notre guide sur le coût d'une gestion locative.
La reddition de comptes
Comme tout mandataire, l'agent doit vous rendre compte de sa gestion. Le contrat doit préciser la fréquence et la forme : relevé périodique des loyers perçus, des frais payés et des montants reversés, décompte annuel utile pour votre déclaration fiscale, accès aux pièces justificatives.
Le compte de tiers et les garanties
Les loyers et autres fonds qui vous reviennent ne doivent jamais transiter par le compte personnel ou d'exploitation de l'agence. La loi du 11 février 2013 (art. 21/2) et le code de déontologie de l'IPI (art. 29) imposent à l'agent intermédiaire et au régisseur de faire transiter les fonds reçus pour ses clients par un compte de tiers (compte de qualité), distinct de son patrimoine. Le numéro de ce compte figure utilement dans le mandat.
L'assurance de responsabilité civile professionnelle est par ailleurs obligatoire. Les agents IPI sont couverts par un contrat d'assurance collectif souscrit par l'Institut, qui comprend aussi un cautionnement, mobilisable notamment en cas d'insolvabilité de l'agent, dans les limites de ce contrat. Le nom de l'assureur et le numéro du contrat doivent figurer sur les documents de l'agent.
Durée et résiliation
Pour la gestion proprement dite, aucune durée légale n'est imposée : c'est le contrat qui fixe la durée (souvent un an, renouvelable tacitement) et le préavis de résiliation. En droit civil, un mandat reste en principe révocable par le mandant, mais le contrat peut encadrer cette révocation par un préavis ou une indemnité : lisez ces clauses de près et vérifiez qu'elles restent proportionnées.
La mise en location relève d'un régime plus strict. Depuis le 1er février 2024, les contrats d'intermédiation immobilière conclus avec un consommateur doivent respecter l'arrêté royal du 28 septembre 2023 : droit de rétractation de 14 jours, description de la mission, tarif global TVA comprise, durée clairement indiquée, information au moins mensuelle sur l'avancement, plafonds d'indemnité en cas de résiliation anticipée. L'arrêté vise les contrats d'intermédiation (vente, location) et non la gestion en tant que telle : si votre mandat combine mise en location et gestion, ces règles valent en principe pour le volet intermédiation.
Enfin, un contrat signé à votre domicile ou à distance ouvre en principe un droit de rétractation de 14 jours au profit du consommateur, selon le Code de droit économique.
Et en cas de vente du bien ?
Le mandat de gestion vous lie personnellement à l'agent : il ne se transmet pas automatiquement à l'acquéreur. Le contrat prévoit généralement sa fin à la date de l'acte authentique, ainsi que la remise des dossiers (bail, état des lieux, références de la garantie locative, décompte des charges). Le bail, lui, continue en principe avec le nouveau propriétaire lorsqu'il a date certaine, par exemple parce qu'il est enregistré.
Check-list avant de signer
- Le numéro IPI de l'agent est-il indiqué et vérifiable sur ipi.be ?
- Les missions sont-elles listées une à une, y compris ce qui n'est pas compris ?
- Le seuil d'accord pour les travaux est-il chiffré ?
- Tous les honoraires et frais sont-ils repris, avec la mention TVA ?
- La fréquence des comptes rendus et le délai de reversement des loyers sont-ils précisés ?
- Le compte de tiers est-il identifié ?
- La durée, la reconduction et le préavis sont-ils clairs et raisonnables ?
- Que se passe-t-il en cas de vente, de décès ou de changement d'agent ?
Pour comparer les agences au-delà du contrat, voyez aussi notre guide pour choisir un gestionnaire locatif.
Ce qu'IMMO-9 peut faire pour vous
IMMO-9 vous remet un mandat de gestion détaillé, que nous parcourons avec vous avant toute signature : missions, seuil de travaux, honoraires et modalités de fin. Découvrez notre offre de gestion locative.
Ce guide donne une information générale et ne remplace ni la lecture attentive de votre contrat, ni l'avis d'un juriste en cas de doute sur une clause.
Questions fréquentes
Le mandat de gestion doit-il être écrit ?
Oui, en pratique. Le code de déontologie de l'IPI impose à l'agent de proposer au client un projet écrit de convention adapté à sa mission. Un écrit détaillé est aussi votre meilleure protection : il fixe les missions, les honoraires, le seuil de travaux et les conditions de fin du contrat.
Puis-je résilier mon mandat de gestion avant son terme ?
Pour la gestion, c'est le contrat qui fixe le préavis et une éventuelle indemnité, aucune durée légale n'étant imposée. Le volet mise en location, s'il existe, obéit aux règles protectrices de l'arrêté royal du 28 septembre 2023. Relisez ces clauses avant de signer.
Où sont versés mes loyers quand un agent gère mon bien ?
Sur un compte de tiers, aussi appelé compte de qualité, ouvert au nom de l'agent mais distinct de son patrimoine. C'est une obligation légale et déontologique pour les agents IPI. Les loyers vous sont ensuite reversés selon le délai prévu dans le mandat.
Que devient le mandat si je vends mon bien ?
Le mandat vous lie personnellement à l'agent et ne passe pas automatiquement à l'acquéreur. Il prend généralement fin à la signature de l'acte, avec remise des dossiers. Le bail, lui, se poursuit en principe avec le nouveau propriétaire s'il a date certaine.
Sources
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