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Colocation : bail, pacte de colocation et règles en Wallonie et à Bruxelles
Pacte obligatoire, solidarité, départ d'un colocataire, garantie, permis de location : ce que le bailleur doit savoir avant de louer à plusieurs.
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
Colocation : de quoi parle-t-on ?
Il y a colocation au sens juridique lorsque plusieurs locataires louent ensemble un même logement par un seul bail signé avec le bailleur. Ce n'est pas le cas de chambres louées séparément avec un contrat par occupant, ni d'un locataire principal qui sous-loue à d'autres : ces montages suivent d'autres règles.
Depuis la régionalisation du bail, la Wallonie (décret du 15 mars 2018) et Bruxelles (ordonnance du 27 juillet 2017, intégrée au Code bruxellois du logement) ont chacune prévu un régime propre à la colocation. Les grandes lignes se ressemblent, mais les délais diffèrent.
En Wallonie : bail de colocation et pacte obligatoire
Le bail
Le décret wallon organise un bail de colocation spécifique, avec des modèles publiés par la Région : un bail de résidence principale (si au moins un colocataire y établit sa résidence principale, avec l'accord des autres et du bailleur) ou un bail de droit commun. Les règles de durée du bail de résidence principale s'appliquent : 9 ans par défaut, ou une courte durée de 3 ans maximum.
Le pacte de colocation
Les colocataires doivent rédiger entre eux un pacte de colocation, au plus tard à la signature du bail. Il règle au minimum la répartition du loyer et des charges, l'inventaire des meubles de chacun, les contrats d'énergie et d'assurance, l'arrivée, le départ et le remplacement d'un colocataire, la constitution et la libération de la garantie, ainsi que la manière de régler les conflits. Le bailleur n'est pas partie à ce pacte, mais il a intérêt à en recevoir une copie.
Le départ d'un colocataire
- Le colocataire qui part donne un préavis de 3 mois, à la fois au bailleur et aux autres colocataires.
- Il est libéré sans indemnité si le bailleur et les colocataires restants agréent un remplaçant ; cet agrément ne peut être refusé que pour de justes motifs.
- À défaut de remplaçant agréé, il est libéré au terme des 3 mois moyennant une indemnité égale à trois fois sa part du loyer.
- Le départ donne lieu à un avenant à l'état des lieux ; l'arrivée d'un nouveau colocataire, à un avenant au bail, à faire enregistrer.
À Bruxelles : un régime choisi et un pacte obligatoire
À Bruxelles, le régime légal de la colocation s'applique lorsque les locataires d'un même logement optent pour celui-ci, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, en signant un pacte de colocation (art. 2 du Code bruxellois du logement). Ce choix a des conséquences précises (art. 259 à 261 du Code) :
- les colocataires sont solidairement tenus envers le bailleur des obligations du bail ;
- ils doivent établir un pacte de colocation écrit (répartition du loyer et des charges, frais de réparation, inventaire, modalités d'arrivée et de départ, etc.) ;
- un colocataire peut partir à tout moment moyennant un préavis de 2 mois adressé au bailleur et aux autres colocataires ;
- il doit chercher un remplaçant solvable et compatible avec le pacte, que le bailleur et les colocataires ne peuvent refuser que pour de justes motifs ; s'il n'en trouve pas et ne prouve pas une recherche active et suffisante, sa solidarité peut subsister jusqu'à 6 mois après la fin de son préavis ;
- lorsque la moitié des colocataires signataires du bail ont donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail entier moyennant un préavis de 6 mois.
Solidarité : ce que cela change pour le bailleur
La solidarité signifie que vous pouvez réclamer la totalité du loyer ou des dégâts à n'importe lequel des colocataires, à charge pour lui de se retourner contre les autres. C'est la principale sécurité de la colocation pour un propriétaire. En Wallonie, elle est prévue par le décret lui-même pour le bail de colocation (art. 66) ; à Bruxelles, elle découle de la loi dès que le régime de colocation est choisi (art. 259 du Code). Vérifiez dans tous les cas que la clause figure bien dans votre bail.
La garantie locative en colocation
La garantie reste unique pour l'ensemble du bail et suit les plafonds habituels : deux mois de loyer maximum, quelle que soit la forme, en Wallonie pour les baux conclus depuis le 1er juin 2023 (décret du 19 mai 2023) et à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 (détails dans notre guide sur la garantie locative). Le pacte précise qui a versé quoi et comment chacun est remboursé. Quand un colocataire est remplacé, c'est souvent entre colocataires que se règle sa quote-part : prévoyez-le par écrit pour éviter de devoir libérer puis reconstituer la garantie.
Permis de location en Wallonie : à vérifier
En Wallonie, un permis de location est exigé pour les logements collectifs, les petits logements individuels de 28 m² ou moins et les kots. Une colocation peut entrer dans la catégorie des logements collectifs. Il existe toutefois des exceptions, notamment pour une maison unifamiliale louée par un seul bail de colocation à moins de cinq adultes, ou pour un logement situé dans l'immeuble où habite le bailleur (au maximum deux logements loués et quatre occupants). Le permis est valable 5 ans et son absence expose à une amende administrative. Faites vérifier votre situation avant la mise en location. Pour l'ensemble des normes, voyez notre guide sur les obligations du logement mis en location.
Conseils pratiques pour le bailleur
- Utilisez un bail de colocation (modèle régional ou rédigé par un professionnel) plutôt qu'un bail classique signé par plusieurs personnes.
- Demandez une copie du pacte et vérifiez qu'il règle le départ et le remplacement.
- Sélectionnez chaque colocataire avec le même soin, y compris les remplaçants : la solidarité ne vaut que si chacun est solvable.
- Faites un état des lieux d'entrée détaillé et un avenant à chaque changement d'occupant (voir notre guide sur l'état des lieux).
- Tenez un registre des occupants et des avenants enregistrés.
- Anticipez les tensions : un désaccord entre colocataires finit souvent par toucher le loyer. Une médiation précoce évite bien des procédures.
Ce qu'IMMO-9 peut faire pour vous
IMMO-9 peut prendre en charge votre colocation dans le cadre d'une gestion locative : choix du bail adapté à votre Région, sélection des colocataires et des remplaçants, avenants, suivi des loyers et médiation en cas de désaccord.
Ce guide donne une information générale sur les règles applicables en Wallonie et à Bruxelles ; chaque situation mérite d'être vérifiée, notamment pour le permis de location.
Questions fréquentes
Le pacte de colocation est-il obligatoire ?
Oui. En Wallonie, les colocataires doivent l'établir au plus tard à la signature du bail. À Bruxelles, il est obligatoire dès que le régime de colocation est choisi. Il règle notamment la répartition du loyer et des charges et les modalités de départ et de remplacement.
Un colocataire peut-il quitter le logement avant la fin du bail ?
Oui. En Wallonie, il donne un préavis de 3 mois au bailleur et aux colocataires ; sans remplaçant agréé, il doit une indemnité de trois fois sa part du loyer. À Bruxelles, le préavis est de 2 mois et sa solidarité peut durer jusqu'à 6 mois s'il ne cherche pas activement un remplaçant.
Le bailleur peut-il réclamer tout le loyer à un seul colocataire ?
Oui, lorsque les colocataires sont tenus solidairement, ce que prévoient le décret wallon pour le bail de colocation et, à Bruxelles, le Code du logement lorsque le régime de colocation est choisi. Le colocataire qui paie se retourne ensuite contre les autres.
Faut-il un permis de location pour une colocation en Wallonie ?
Parfois. Une colocation peut constituer un logement collectif soumis à permis. Des exceptions existent, notamment pour une maison unifamiliale louée par un seul bail de colocation à moins de cinq adultes. Faites vérifier votre cas avant la mise en location.
Sources
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