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La garantie locative en Wallonie et à Bruxelles
Deux mois de loyer maximum, des formes imposées et une libération encadrée : ce que tout bailleur doit savoir sur la garantie locative en Wallonie et à Bruxelles.
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
La garantie locative protège le bailleur si le locataire quitte le logement en laissant des loyers impayés, des charges non réglées ou des dégâts. Son montant, ses formes et sa restitution sont strictement encadrés, et les règles ont été modifiées ces dernières années, tant en Wallonie qu'à Bruxelles. Voici l'essentiel à connaître avant de signer un bail.
À quoi sert la garantie locative ?
La garantie couvre les obligations du locataire pendant toute la durée du bail. En fin de location, elle peut servir à couvrir :
- des arriérés de loyer ou de charges ;
- des dégâts locatifs constatés lors de l'état des lieux de sortie, au-delà de l'usure normale ;
- d'éventuelles indemnités dues au bailleur, par exemple en cas de départ anticipé.
Elle n'est pas un loyer d'avance : le locataire ne peut pas décider seul de « consommer » la garantie en ne payant pas ses derniers mois de loyer.
Montant maximum : deux mois de loyer dans les deux Régions
Le montant se calcule sur le loyer hors charges.
| Région | Plafond actuel | Baux concernés |
|---|---|---|
| Wallonie | 2 mois de loyer, quelle que soit la forme | Baux conclus depuis le 1er juin 2023 (auparavant : 2 mois sur compte, 3 mois pour une garantie bancaire) |
| Bruxelles | 2 mois de loyer, quelle que soit la forme | Baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 |
Les baux plus anciens restent en principe soumis aux règles en vigueur au moment de leur conclusion. Exiger davantage que le plafond légal n'est pas permis.
Les formes autorisées
En Wallonie
Le décret wallon du 15 mars 2018 laisse le choix au locataire entre trois formes :
- Un compte individualisé (compte bloqué) ouvert au nom du locataire dans une institution financière. Les intérêts lui reviennent et le bailleur dispose d'un privilège sur ce compte pour ses créances.
- Une garantie bancaire progressive : la banque avance la garantie et le locataire la reconstitue par mensualités constantes, sur trois ans maximum, sans intérêts débiteurs.
- Une garantie bancaire obtenue via le CPAS, sur base d'un contrat-type entre le CPAS et une institution financière.
À Bruxelles
Le Code bruxellois du logement impose que la garantie passe par une institution financière : compte individualisé au nom du locataire, garantie ou sûreté constituée auprès d'une institution financière, ou garantie bancaire obtenue via le CPAS. Depuis le 1er novembre 2024, la garantie en espèces n'est plus admise et la caution personnelle (un proche qui se porte garant) n'est autorisée que pour les baux étudiants. Le Fonds du Logement bruxellois propose par ailleurs une aide à la constitution de la garantie pour certains locataires.
Et l'argent liquide ?
À Bruxelles, la garantie en espèces n'est plus autorisée. En Wallonie, elle est à éviter : si le bailleur conserve lui-même la somme au lieu de la placer sur un compte au nom du locataire, il doit en principe au locataire des intérêts sur ce montant et s'expose à des contestations. Le compte bloqué reste la solution la plus claire pour les deux parties.
Constituer la garantie en pratique
- Prévoir dans le bail la forme et le montant de la garantie, dans les limites légales.
- Demander au locataire l'attestation de la banque confirmant la constitution de la garantie.
- Remettre les clés une fois l'attestation reçue, et conserver ce document avec le bail et l'état des lieux d'entrée.
Une bonne sélection du candidat reste la première protection. Elle fait partie de notre accompagnement à la mise en location.
La libération en fin de bail
Dans les deux Régions, la banque ne libère la garantie, au profit du locataire ou du bailleur, que sur présentation :
- soit d'un accord écrit signé par les deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail ;
- soit d'une décision du juge de paix.
L'accord peut prévoir une libération partielle : une partie revient au bailleur pour couvrir les dégâts ou arriérés établis, le solde revient au locataire. D'où l'importance d'un état des lieux de sortie précis, comparé à l'état des lieux d'entrée.
À Bruxelles : un délai de restitution
Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024, la garantie doit être libérée au plus tard deux mois après la remise des clés, sauf litige porté en justice. En cas de retard, le bailleur doit au locataire une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Il est donc prudent d'organiser rapidement l'état des lieux de sortie et le chiffrage des éventuels dégâts.
En Wallonie
L'article 62 du décret wallon ne fixe pas de délai chiffré pour la restitution, mais le bailleur n'a pas intérêt à bloquer la garantie sans motif : en l'absence d'accord, chacune des parties peut saisir le juge de paix, dont la décision permet à la banque de libérer les fonds.
En cas de désaccord
Lorsque le locataire conteste les montants retenus, une discussion appuyée sur l'état des lieux, des photos, des devis ou factures permet souvent de trouver un terrain d'entente. Si ce n'est pas le cas, une médiation peut éviter une procédure plus longue. Voir notre service de médiation et gestion des litiges.
IMMO-9 s'en occupe pour vous
Dans le cadre d'une gestion locative, IMMO-9 vérifie la constitution de la garantie avant l'entrée du locataire, organise l'état des lieux de sortie, chiffre les éventuels dégâts et prépare l'accord de libération avec le locataire.
Ce guide donne une information générale sur la base des règles en vigueur en septembre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.
Questions fréquentes
Puis-je demander trois mois de garantie locative ?
Plus pour les nouveaux baux. En Wallonie, la garantie est plafonnée à deux mois de loyer pour les baux conclus depuis le 1er juin 2023, quelle que soit sa forme. À Bruxelles, le même plafond s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.
Le bailleur peut-il refuser une garantie via le CPAS ?
En Wallonie, le décret laisse au locataire le choix entre le compte individualisé, la garantie bancaire progressive et la garantie bancaire obtenue via le CPAS. Le bailleur ne peut donc pas imposer une forme plutôt qu'une autre parmi celles prévues.
Comment débloquer la garantie en fin de bail ?
La banque libère les fonds sur présentation d'un accord écrit signé par le bailleur et le locataire, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d'une décision du juge de paix. L'accord peut répartir le montant entre les deux parties.
Le locataire peut-il ne pas payer ses derniers loyers en compensation ?
Non. La garantie sert à couvrir les créances constatées en fin de bail, pas à remplacer les loyers. Le locataire reste tenu de payer jusqu'au terme, et les arriérés éventuels seront réglés lors de la libération.
Sources
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