Accueil›Guides propriétaires›État des lieux d'entrée et de sortie
L'état des lieux d'entrée et de sortie
Obligatoire, contradictoire et à frais partagés : l'état des lieux protège le bailleur en fin de bail. Délais, règles régionales et bonnes pratiques pour éviter les litiges.
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
L'état des lieux est le document qui décrit précisément l'état du logement au moment où le locataire y entre, puis au moment où il le quitte. C'est lui qui permet, en fin de bail, de distinguer l'usure normale des dégâts imputables au locataire. Sans état des lieux d'entrée, le bailleur se retrouve presque toujours en position de faiblesse.
L'état des lieux d'entrée est obligatoire
En Wallonie comme à Bruxelles, les parties doivent établir un état des lieux d'entrée :
- détaillé : pièce par pièce, avec l'état des murs, sols, plafonds, menuiseries, sanitaires, équipements et relevés des compteurs ;
- contradictoire : établi en présence des deux parties ou de leurs représentants, et signé par elles ;
- à frais communs : si un expert est désigné, ses honoraires sont partagés entre bailleur et locataire ;
- au bon moment : soit pendant que le logement est vide, soit au cours du premier mois d'occupation.
L'état des lieux d'entrée est annexé au bail écrit et doit, lui aussi, être enregistré avec le bail.
En cas de désaccord
Si les parties ne s'entendent pas, l'une d'elles peut demander au juge de paix de désigner un expert. En Wallonie, la requête doit être introduite dans les quinze jours qui suivent l'expiration du premier mois d'occupation. Passé le premier mois, il n'est en principe plus possible d'imposer un état des lieux à l'autre partie.
Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?
À défaut d'état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l'état où il se trouve à la fin du bail. Concrètement, le bailleur aura beaucoup de mal à obtenir une indemnisation pour des dégâts, puisqu'il devra prouver qu'ils sont apparus pendant la location. C'est la raison pour laquelle l'état des lieux d'entrée ne doit jamais être négligé.
En cours de bail : l'avenant
Si des travaux importants modifient le logement après l'entrée (nouvelle cuisine, remplacement des châssis, rénovation d'une salle de bain…), chaque partie peut demander un avenant à l'état des lieux, établi contradictoirement et à frais communs. Sans cet avenant, la comparaison en fin de bail devient délicate.
L'état des lieux de sortie
En fin de bail, chaque partie peut exiger un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés. Il est dressé après que le locataire a libéré les lieux et avant la remise des clés.
- En Wallonie : à défaut d'accord, le juge de paix peut être saisi avant la date de remise des clés pour désigner un expert.
- À Bruxelles : depuis le 1er novembre 2024, l'état des lieux de sortie doit être réalisé au plus tard un mois après la libération des lieux. Réalisé plus tard, il ne peut plus servir à réclamer des dégâts au locataire.
Ce document conditionne directement la libération de la garantie locative. À Bruxelles, où le bailleur dispose de deux mois pour restituer la garantie, l'état des lieux de sortie doit être organisé sans attendre.
Usure normale ou dégât locatif ?
Le locataire doit restituer le bien dans l'état décrit à l'entrée, sauf ce qui a été dégradé par la vétusté, l'usure normale ou la force majeure. Quelques repères :
| Constat | Généralement |
|---|---|
| Peinture défraîchie après plusieurs années | Usure normale, à charge du bailleur |
| Trous nombreux, taches, murs peints sans accord | Dégât locatif |
| Joints de silicone noircis faute d'entretien | Défaut d'entretien, à charge du locataire |
| Parquet légèrement patiné par le passage | Usure normale |
| Brûlure, rayure profonde, trace d'eau stagnante | Dégât locatif |
En Wallonie, une grille indicative de vétusté publiée par le Service public de Wallonie attribue à chaque élément une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. Elle n'est qu'indicative, mais les parties peuvent s'y référer dans le bail et elle constitue une base objective pour chiffrer les dégâts en tenant compte de l'âge des équipements. Pour la répartition des travaux en cours de bail, voir aussi notre guide sur les réparations locatives.
Les bonnes pratiques pour un état des lieux solide
- Faire appel à un expert indépendant, dont les honoraires sont partagés : son rapport sera plus difficile à contester.
- Décrire précisément, sans formules vagues comme « bon état général ».
- Joindre des photos datées et relever les index des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité.
- Lister les clés, badges et télécommandes remis.
- Faire signer et parapher chaque page par les deux parties.
- Conserver l'état des lieux avec le bail enregistré, pendant toute la durée de la location.
IMMO-9 s'en occupe pour vous
Dans le cadre d'une gestion locative, IMMO-9 organise les états des lieux d'entrée et de sortie, suit les éventuels avenants après travaux et s'appuie sur ces documents pour la libération de la garantie. En cas de désaccord, notre service de médiation cherche d'abord une solution à l'amiable.
Ce guide donne une information générale sur la base des règles en vigueur en septembre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.
Questions fréquentes
L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire ?
Oui, en Wallonie comme à Bruxelles. Il doit être détaillé, établi contradictoirement et à frais communs, pendant que le logement est vide ou au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au bail et enregistré avec lui.
Qui paie l'expert chargé de l'état des lieux ?
Les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire. C'est la règle légale pour l'état des lieux d'entrée, et chaque partie peut aussi exiger un état des lieux de sortie contradictoire à frais partagés.
Que risque le bailleur sans état des lieux d'entrée ?
Le locataire est alors présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail. Le bailleur devra prouver que les dégâts sont apparus pendant la location, ce qui est souvent très difficile.
Le locataire doit-il repeindre en partant ?
Pas s'il s'agit d'une usure normale liée au temps. Il répond en revanche des dégâts qu'il a causés, comme des murs abîmés ou peints sans accord. En Wallonie, une grille indicative de vétusté aide à répartir les frais selon l'âge des éléments.
Sources
La confiance de nos clients, en leurs mots
Des expériences authentiques vécues avec l'équipe IMMO-9.
« Agent immobilier transparent et à l'écoute avec un bon suivi du dossier des visites jusqu'aux actes. »
« Enfin un agent immobilier compétent, disponible et transparent. Merci à Arnaud pour son accompagnement et sa disponibilité sans faille dans le cadre de mon achat à Namur. Je recommande chaudement cette agence. »
« Visite aujourd'hui avec M. Arnaud Bogard, personne très professionnelle. Nous recommandons cette agence, ils sont top. »
« Réactif, professionnel et efficace. Je recommande vivement ! »
Prêt à louer l'esprit tranquille ?
Offre gratuite et sans engagement, réponse sous 24h.