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Loyer impayé : les étapes pour le propriétaire bailleur
Un loyer qui ne rentre pas se traite vite et par écrit. Du premier rappel au juge de paix, voici la marche à suivre et les différences entre Wallonie et Bruxelles.
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
Réagir tôt : le premier réflexe
Un retard d'un ou deux jours peut être un simple oubli. Un loyer non payé depuis plus d'une semaine mérite en revanche une réaction. Plus l'arriéré grossit, plus il devient difficile à rembourser pour le locataire, et plus la procédure s'allonge pour vous. Un suivi des loyers régulier permet de repérer le problème dès le premier mois.
- Contactez le locataire par téléphone ou par e-mail : il existe parfois une explication (changement de compte, perte d'emploi, erreur de virement).
- Confirmez toujours l'échange par écrit, avec le montant dû et la date limite de paiement.
- Si une solution est trouvée, formalisez un plan d'apurement daté et signé par les deux parties.
La mise en demeure
Sans réaction, envoyez une mise en demeure par recommandé. Elle reprend le détail des loyers impayés (mois et montants), la base contractuelle, un délai pour payer et l'annonce qu'une procédure judiciaire suivra à défaut. Conservez la preuve d'envoi.
À Bruxelles : une mise en demeure encadrée
Depuis la réforme bruxelloise des expulsions (ordonnance de 2023), une mise en demeure préalable est obligatoire avant une demande d'expulsion. Elle doit notamment identifier le bailleur (nom, adresse, téléphone, qualité), justifier les montants réclamés et informer le locataire qu'aucune action en justice ne sera introduite avant un mois. Cette mise en demeure et la preuve de son envoi sont jointes à la demande en justice.
Intérêts de retard
À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, les intérêts de retard réclamés au locataire sont limités au taux d'intérêt légal. En Wallonie, vérifiez ce que prévoit votre bail et restez raisonnable : une clause pénale excessive peut être réduite par le juge.
La garantie locative ne paie pas le loyer du mois
La garantie locative couvre les obligations du locataire à la fin du bail. Elle ne peut pas être utilisée en cours de bail pour éponger un arriéré sans l'accord des deux parties ou une décision du juge. Pour les règles de libération, voyez notre guide garantie locative.
La conciliation et la médiation
Avant un procès, deux voies moins lourdes existent :
- la demande de conciliation devant le juge de paix du lieu du bien : procédure simple et peu coûteuse ; un accord conclu devant le juge est acté dans un procès-verbal qui a la force d'un jugement ;
- la médiation par un médiateur agréé : utile quand la relation peut encore être préservée (voir médiation et litiges).
La procédure devant le juge de paix
Le juge de paix est compétent pour tous les litiges de bail d'habitation. Le bailleur l'introduit par requête ou par citation (par huissier). Il peut demander :
- la condamnation au paiement des arriérés ;
- la résolution du bail aux torts du locataire, si le manquement est suffisamment grave ;
- l'expulsion et une indemnité de relocation ou d'occupation.
Lorsqu'une expulsion est demandée pour un logement de résidence principale, le greffe informe le CPAS, qui peut proposer une aide au locataire. Le juge peut aussi accorder au locataire des délais de paiement. À Bruxelles, le délai de comparution est d'au moins 40 jours quand l'expulsion est demandée, et le juge tente d'abord une conciliation à l'audience.
Après le jugement : l'expulsion
Le jugement est signifié au locataire par huissier. Sauf exceptions (logement abandonné, accord des parties, décision contraire du juge), l'expulsion ne peut avoir lieu moins d'un mois après cette signification. L'huissier prévient ensuite le locataire de la date effective. Les biens laissés sur place sont inventoriés et, à défaut d'autre solution, entreposés par la commune pendant une durée limitée.
La trêve hivernale : une différence importante
| Région | Logement privé | Logement public/social |
|---|---|---|
| Bruxelles | Pas d'expulsion du 1er novembre au 15 mars, sauf exceptions (relogement adapté, logement abandonné, danger pour la sécurité, comportement de l'occupant, force majeure privant le bailleur de logement) | Même règle |
| Wallonie | Pas d'interdiction générale en hiver | Pas d'expulsion du 1er novembre au 15 mars, sauf exceptions |
À Bruxelles, pendant la trêve, le locataire reste redevable d'une indemnité d'occupation fixée par le juge. Ce moratoire a été validé par la Cour constitutionnelle. Tenez-en compte dans votre calendrier : une procédure lancée tard à l'automne peut aboutir à une expulsion reportée au printemps.
Combien de temps et quel coût ?
Entre la première mise en demeure et l'expulsion effective, il faut souvent compter plusieurs mois, parfois bien plus si le dossier est contesté. Les frais de citation et d'huissier sont avancés par le bailleur ; le juge peut les mettre à charge du locataire, mais leur récupération dépend de sa solvabilité. D'où l'intérêt de la prévention : sélection soignée du candidat à la mise en location, bail clair, domiciliation du paiement conseillée et réaction dès le premier retard.
Les erreurs à éviter
- Couper l'eau, l'électricité ou le chauffage, changer les serrures ou vider le logement soi-même : c'est illégal. À Bruxelles, une expulsion sans décision de justice expose le bailleur à des dommages et intérêts importants.
- Laisser l'arriéré s'accumuler plusieurs mois sans trace écrite.
- Accepter des paiements en liquide sans reçu. À Bruxelles, le paiement de la main à la main est interdit : le loyer se paie par virement ou versement sur un compte.
IMMO-9 s'en occupe
Dans le cadre d'une gestion locative, IMMO-9 surveille les encaissements, relance le locataire, envoie les mises en demeure, propose une médiation et, si nécessaire, prépare le dossier pour l'avocat ou l'huissier.
Ce guide donne une information générale à la date de septembre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Les procédures évoluent : vérifiez-les auprès des sources officielles, d'un avocat ou du greffe de la justice de paix.
Questions fréquentes
Après combien de mois d'impayés puis-je saisir le juge de paix ?
Aucun nombre de mois n'est fixé par la loi. Il faut un manquement sérieux et une mise en demeure restée sans effet. À Bruxelles, la mise en demeure doit précéder la demande d'au moins un mois.
Puis-je utiliser la garantie locative pour couvrir les loyers impayés ?
Pas en cours de bail sans l'accord écrit du locataire ou une décision du juge. La garantie sert en principe à couvrir les sommes dues à la fin du bail, après l'état des lieux de sortie.
Peut-on expulser un locataire en hiver ?
À Bruxelles, non entre le 1er novembre et le 15 mars, sauf exceptions, pour tous les logements. En Wallonie, cette trêve vise les logements publics ; il n'existe pas d'interdiction générale pour le logement privé.
Combien de temps après le jugement l'expulsion peut-elle avoir lieu ?
En règle générale au plus tôt un mois après la signification du jugement par huissier, sauf abandon du logement, accord entre les parties ou décision différente du juge. L'huissier informe le locataire de la date.
Sources
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