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Fin de bail et préavis en Wallonie et à Bruxelles
Six mois, trois mois, indemnité ou pas : les règles pour mettre fin à un bail d'habitation dépendent du type de bail, de la partie qui donne congé et de la Région.
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
Mettre fin à un bail d'habitation ne s'improvise pas. Le délai, le motif, le moment et parfois une indemnité dépendent du type de bail (neuf ans ou courte durée), de la personne qui donne congé et de la Région où se trouve le logement. En Wallonie, c'est le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation qui s'applique ; à Bruxelles, le Code bruxellois du logement, réformé notamment au 1er novembre 2024. Les grands principes sont proches, mais plusieurs détails diffèrent.
Les règles communes à respecter
- Point de départ du délai : le préavis commence le premier jour du mois qui suit celui où il est donné. Un congé envoyé le 12 mars fait donc courir le délai à partir du 1er avril.
- Forme : la loi n'impose pas toujours le recommandé, mais c'est la seule façon simple de prouver la date d'envoi. Gardez une copie du courrier et de la preuve de dépôt.
- Contenu : le congé du bailleur doit mentionner son motif lorsqu'il en invoque un (occupation personnelle, travaux) avec les précisions exigées par la loi.
- Enregistrement : si le bail n'est pas enregistré, le locataire peut, sous conditions, partir sans préavis ni indemnité. Voir notre guide sur l'enregistrement du bail.
Bail de neuf ans : le congé donné par le bailleur
Dans les deux Régions, le bailleur peut mettre fin au bail à son échéance, sans motif, moyennant un préavis de six mois. En cours de bail, il ne peut donner congé que dans trois hypothèses, toujours avec un préavis de six mois.
1. Occupation personnelle ou familiale
Possible à tout moment. Le congé doit indiquer l'identité de la personne qui occupera le logement et son lien de parenté avec le bailleur (conjoint ou cohabitant légal, descendants, ascendants, et dans certaines limites les collatéraux jusqu'au troisième degré). L'occupation doit commencer dans l'année qui suit la fin du préavis et durer au moins deux ans, de manière effective et continue. À défaut, sauf circonstance exceptionnelle, le locataire peut réclamer une indemnité égale à dix-huit mois de loyer.
2. Travaux importants
Possible à l'expiration de chaque triennat (fin de la 3e ou de la 6e année). Les travaux (reconstruction, transformation, rénovation) doivent affecter le logement occupé et dépasser un coût minimum : en principe trois années de loyer, ou deux années lorsque le chantier touche plusieurs logements d'un même immeuble. Ils doivent démarrer dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois suivant la fin du préavis. Le locataire peut demander les justificatifs (permis, devis détaillé, contrat d'entreprise) ; le bailleur doit les fournir dans un délai de deux mois ; à défaut, le locataire peut contester la validité du congé. Le non-respect des conditions expose aussi le bailleur à une indemnité de dix-huit mois de loyer.
3. Sans motif, avec indemnité
Uniquement à l'expiration du premier ou du deuxième triennat. Le bailleur verse alors une indemnité de neuf mois de loyer (fin de la 3e année) ou de six mois (fin de la 6e année).
| Motif du bailleur | Quand ? | Préavis | Conséquence |
|---|---|---|---|
| Échéance du bail | Fin de la 9e année | 6 mois | Aucune indemnité |
| Occupation personnelle | À tout moment | 6 mois | 18 mois de loyer si l'occupation n'a pas lieu |
| Travaux | Fin de chaque triennat | 6 mois | 18 mois de loyer si les conditions ne sont pas respectées |
| Sans motif | Fin du 1er ou 2e triennat | 6 mois | 9 ou 6 mois de loyer |
Lorsque le bailleur a donné congé en cours de bail, le locataire qui a trouvé un autre logement peut partir plus tôt grâce à un contre-préavis d'un mois, sans indemnité.
Bail de neuf ans : le congé donné par le locataire
Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois. Pendant les trois premières années, il doit une indemnité dégressive : trois mois de loyer si le bail se termine au cours de la première année, deux mois au cours de la deuxième, un mois au cours de la troisième. Ensuite, aucune indemnité n'est due.
Bail de courte durée (trois ans maximum)
- À l'échéance : chaque partie peut mettre fin au bail avec un préavis de trois mois. Si aucun congé n'est donné à temps et que le locataire reste dans les lieux, le bail est réputé conclu pour neuf ans à partir de la date de départ du bail initial.
- Départ anticipé du locataire : possible à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité d'un mois de loyer.
- Congé anticipé du bailleur : seulement après la première année de location, pour occupation personnelle (cercle familial plus restreint que pour le bail de neuf ans), avec trois mois de préavis et une indemnité d'un mois de loyer.
À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le bail de courte durée ne peut être prorogé qu'une seule fois, par écrit, et la durée totale ne peut dépasser trois ans. Plus de détails dans notre guide sur le bail de courte durée.
Prorogation pour circonstances exceptionnelles
Un locataire confronté à une situation grave (santé, situation familiale, etc.) peut demander un délai supplémentaire à la fin du bail. La demande doit être envoyée au bailleur par recommandé au moins un mois avant l'échéance. À défaut d'accord, le juge de paix tranche en mettant en balance les intérêts des deux parties.
Les étapes pratiques de la sortie
- Vérifiez le type de bail, sa date de début et son enregistrement avant d'envoyer ou d'accepter un congé.
- Calculez la date de fin exacte (premier jour du mois suivant + durée du préavis).
- Planifiez l'état des lieux de sortie ; à Bruxelles, il doit être réalisé au plus tard dans le mois qui suit la libération des lieux, à frais partagés. Voir notre guide sur l'état des lieux.
- Réglez la libération de la garantie locative sur la base de l'état des lieux et des éventuels décomptes de charges.
En cas de désaccord sur la validité d'un congé ou sur une indemnité, une médiation évite souvent une procédure devant le juge de paix. Découvrez notre service de médiation des litiges locatifs.
IMMO-9 s'occupe de la fin de bail
Dans le cadre d'une gestion locative, IMMO-9 vérifie les délais et les motifs, rédige et envoie les courriers de congé, organise l'état des lieux de sortie et la relocation du bien.
Ce guide donne une information générale sur la législation applicable en septembre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Les textes régionaux évoluent : vérifiez toujours les règles en vigueur au moment d'agir.
Questions fréquentes
Quand commence le délai de préavis ?
Le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel il a été donné. Un congé envoyé le 20 mai fait courir le délai à partir du 1er juin. Il est prudent de l'envoyer par recommandé pour prouver la date.
Le bailleur peut-il donner congé sans motif ?
Oui, à l'échéance du bail de neuf ans avec six mois de préavis. En cours de bail, un congé sans motif n'est possible qu'à la fin de la 3e ou de la 6e année, avec une indemnité de neuf ou six mois de loyer.
Que risque le bailleur qui n'occupe pas le logement après un congé pour occupation personnelle ?
Si l'occupation ne commence pas dans l'année ou ne dure pas au moins deux ans, le locataire peut réclamer une indemnité de dix-huit mois de loyer, sauf circonstance exceptionnelle justifiant la situation.
Le locataire doit-il une indemnité s'il part avant la fin du bail de neuf ans ?
Seulement pendant les trois premières années : trois mois de loyer la première année, deux mois la deuxième et un mois la troisième, en plus du préavis de trois mois. Après, aucune indemnité n'est due.
Sources
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