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Réparations locatives : locataire ou propriétaire ?
Entretien courant pour le locataire, grosses réparations et vétusté pour le bailleur : le principe est simple, mais les listes régionales précisent de nombreux cas pratiques.
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
Robinet qui goutte, chaudière en panne, gouttière qui déborde : qui doit payer ? La réponse tient en un principe simple, décliné dans des listes officielles. Le locataire prend en charge l'entretien courant et les petites réparations ; le bailleur assume les grosses réparations, l'usure normale, la vétusté, la force majeure et les défauts de construction. En bail de résidence principale, cette répartition est impérative : un contrat ne peut pas la modifier au détriment du locataire.
Le cadre légal en Wallonie et à Bruxelles
- Wallonie : le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation pose le principe, et l'arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 contient une liste non limitative des réparations locatives, annexée aux modèles-types de bail.
- Bruxelles : le Code bruxellois du logement est complété par l'arrêté du 23 novembre 2017, qui fixe une liste non limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du preneur ou du bailleur. Il s'applique depuis le 1er janvier 2018.
« Non limitative » signifie que la liste donne des exemples : un élément qui n'y figure pas est réparti selon les principes généraux.
Ce qui incombe au locataire
Le locataire doit occuper le logement en personne prudente et raisonnable, l'entretenir et prévenir le bailleur dès qu'une réparation à charge de ce dernier est nécessaire. Sont typiquement à sa charge :
- l'entretien périodique de la chaudière et le ramonage des cheminées, selon la réglementation régionale, avec attestation à conserver ;
- le remplacement des joints (sanitaires, robinets), le détartrage et la manipulation régulière des vannes et robinets pour éviter qu'ils ne se bloquent ;
- le débouchage des éviers, WC et décharges, lorsque l'obstruction résulte de l'usage ;
- le nettoyage et les petites retouches des peintures et revêtements, le remplacement des ampoules, fusibles et petites pièces d'usure ;
- l'entretien du jardin (tonte, taille des haies) et, s'il y a lieu, du trottoir ;
- la réparation des dégâts qu'il a causés, ou causés par ses proches, visiteurs ou animaux.
Ce qui incombe au bailleur
Le bailleur doit délivrer un logement en bon état et conforme aux exigences de salubrité, puis le maintenir en état de servir. Relèvent de lui :
- les grosses réparations : toiture, gros œuvre, charpente, façades, canalisations encastrées, installation électrique ;
- le remplacement d'un équipement usé par le temps ou défectueux (chaudière hors d'usage, chauffe-eau en fin de vie, châssis vétustes) ;
- les réparations des gouttières et descentes d'eau dues à l'âge, les travaux de mise en conformité ;
- les dégâts causés par la force majeure (tempête, inondation) ou par un vice caché du bâtiment.
| Situation | En principe à charge de |
|---|---|
| Entretien annuel ou périodique de la chaudière | Locataire |
| Remplacement d'une chaudière usée | Bailleur |
| Joint de douche ou de robinet | Locataire |
| Canalisation encastrée qui fuit | Bailleur |
| Nettoyage des gouttières | Selon la liste régionale et l'accessibilité |
| Gouttière percée par l'âge | Bailleur |
| Vitre cassée par le locataire | Locataire |
| Toiture endommagée par une tempête | Bailleur (et son assurance) |
Ces exemples sont indicatifs : consultez toujours la liste officielle de votre Région, dont les rubriques sont plus détaillées.
Usure normale, vétusté et dégâts locatifs
À la sortie, le locataire n'a pas à rembourser l'usure normale : une peinture défraîchie après plusieurs années d'occupation ou un parquet légèrement patiné ne sont pas des dégâts. En revanche, un trou dans une porte, des brûlures sur un plan de travail ou une moquette tachée sont imputables à l'occupant. D'où l'importance d'un état des lieux d'entrée détaillé, avec photos : c'est la base de comparaison en fin de bail et de toute retenue sur la garantie locative.
Que faire quand une réparation est nécessaire ?
- Signaler rapidement : le locataire doit avertir le bailleur par écrit. Un retard peut aggraver le dommage et engager sa responsabilité.
- Qualifier le problème : entretien, usure, dégât ou force majeure ? La cause détermine qui paie.
- Agir vite pour ce qui est urgent : fuite, panne de chauffage en hiver, problème électrique. Le bailleur qui tarde s'expose à des demandes de réduction de loyer, voire à une action devant le juge de paix.
- Garder les preuves : devis, factures, attestations d'entretien, photos. Elles servent en cas de désaccord.
- Prévenir l'assurance quand le sinistre est couvert : l'assurance incendie du locataire est obligatoire en Wallonie comme à Bruxelles (depuis le 1er novembre 2024 dans la capitale).
Peut-on prévoir autre chose dans le bail ?
Pour un bail de résidence principale, non : une clause qui transfère au locataire des grosses réparations ou l'usure normale est contraire aux règles impératives et peut être écartée par le juge. Le bail peut en revanche préciser des modalités pratiques (qui contacter, délai pour prévenir, preuve d'entretien à fournir chaque année). Le bailleur reste aussi tenu par les normes de salubrité et de sécurité ; voir notre guide sur les obligations du logement mis en location.
IMMO-9 gère l'entretien et les réparations
Dans le cadre d'une gestion locative, le service de gestion technique d'IMMO-9 reçoit les demandes des locataires, détermine qui doit prendre en charge l'intervention, sollicite des devis auprès d'entrepreneurs et suit les travaux jusqu'à leur réception.
Ce guide donne une information générale sur la législation applicable en septembre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. En cas de doute, référez-vous à la liste officielle de votre Région.
Questions fréquentes
Qui paie l'entretien de la chaudière ?
L'entretien périodique imposé par la réglementation régionale est à charge du locataire, qui doit pouvoir en présenter l'attestation. Le remplacement d'une chaudière usée ou défectueuse reste à charge du bailleur.
Le bail peut-il mettre toutes les réparations à charge du locataire ?
Non. Pour un bail de résidence principale, la répartition entre réparations locatives et grosses réparations est impérative. Une clause qui transfère les grosses réparations ou l'usure normale au locataire peut être écartée.
Le locataire doit-il repeindre en fin de bail ?
Pas pour l'usure normale. Une peinture simplement défraîchie après plusieurs années n'est pas un dégât. Il doit en revanche réparer les dommages anormaux, comparés à l'état des lieux d'entrée.
Où trouver la liste officielle des réparations locatives ?
En Wallonie, elle figure en annexe de l'arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 et sur logement.wallonie.be. À Bruxelles, c'est l'arrêté du 23 novembre 2017, référencé dans les modèles de bail régionaux.
Sources
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