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Le bail de courte durée en Wallonie et à Bruxelles
Trois ans maximum, un écrit obligatoire et un préavis à ne pas oublier : le bail de courte durée est souple, mais il devient vite un bail de 9 ans si on le gère mal.
Guide mis à jour en septembre 2026 · Wallonie et Bruxelles
Qu'est-ce qu'un bail de courte durée ?
Pour une résidence principale, la règle de base est le bail de 9 ans. Par exception, les parties peuvent conclure un bail d'une durée égale ou inférieure à 3 ans. Ce bail doit être écrit et préciser clairement sa durée. Il reste soumis à toutes les autres règles du bail d'habitation : enregistrement, état des lieux, garantie locative, indexation, PEB.
Il convient bien à une location temporaire (mission professionnelle, attente d'un achat, projet de vente ou d'occupation personnelle à moyen terme). Pour un investissement locatif stable, le bail de 9 ans est souvent plus adapté.
Prorogation : combien de fois ?
Un bail de courte durée peut être prolongé, mais uniquement par écrit, aux mêmes conditions et sans que la durée totale ne dépasse 3 ans. Le nombre de prorogations autorisées diffère selon la Région :
- Wallonie : le décret du 15 mars 2018 permet deux prorogations, dans la limite de 3 ans au total ;
- Bruxelles : depuis le 1er novembre 2024, une seule prorogation est admise, toujours dans la limite de 3 ans.
Attention aux prolongations « aux mêmes conditions » : une hausse de loyer à l'occasion de la prorogation n'est pas prévue par ce mécanisme.
La fin du bail : un congé de 3 mois
Le bail de courte durée ne s'arrête pas tout seul à son échéance. Chaque partie qui veut y mettre fin doit notifier un congé au moins 3 mois avant la date de fin. À Bruxelles, un bail de moins de six mois prend toutefois fin automatiquement à son échéance. Si aucun congé n'est donné dans ce délai, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur à l'échéance, le bail est réputé conclu pour 9 ans à compter de la date de début du bail initial. Les conditions (dont le loyer) restent alors celles du bail de courte durée.
Conseil : notez l'échéance et la date limite d'envoi du congé dans votre agenda dès la signature, et envoyez le congé par recommandé.
À Bruxelles : le contre-préavis du locataire
Depuis la réforme de 2024, le locataire bruxellois qui reçoit le congé de 3 mois du bailleur peut partir plus tôt moyennant un contre-préavis d'un mois, sans indemnité.
Résiliation anticipée
| Qui ? | Conditions | Préavis | Indemnité |
|---|---|---|---|
| Locataire | À tout moment, sans motif | 3 mois | 1 mois de loyer |
| Bailleur | Après la première année de location, uniquement pour occupation personnelle (par lui-même ou un proche visé par la loi) | 3 mois | 1 mois de loyer |
Ces règles sont prévues en Wallonie comme à Bruxelles. À Bruxelles, lorsque le bailleur met fin au bail pour occupation personnelle, le locataire peut lui-même partir à tout moment moyennant un congé d'un mois, sans indemnité.
Bruxelles : le loyer entre deux baux courts est encadré
La réforme bruxelloise entrée en vigueur le 1er novembre 2024 vise les baux de courte durée qui se succèdent avec des locataires différents :
- le loyer de base ne peut pas dépasser celui du bail précédent pendant une période de 9 ans, sous réserve de l'indexation et des exceptions prévues par le texte ;
- avant la signature, le bailleur doit indiquer qu'il s'agit d'un bail de courte durée et communiquer le montant et la date du dernier loyer payé par le précédent locataire ;
- en cas de non-respect, le loyer peut être contesté par le locataire, et le défaut d'information est passible d'une amende administrative.
Enchaîner des baux courts pour augmenter le loyer à chaque changement de locataire n'est donc plus possible à Bruxelles. Pour situer un loyer, consultez notre guide sur la grille indicative des loyers.
Wallonie ou Bruxelles : l'essentiel
| Point | Wallonie | Bruxelles |
|---|---|---|
| Durée maximale | 3 ans | 3 ans |
| Prorogations écrites | 2 au maximum | 1 seule (depuis le 1er novembre 2024) |
| Congé à l'échéance | 3 mois avant la fin | 3 mois avant la fin (fin automatique si moins de 6 mois) ; contre-préavis d'un mois pour le locataire |
| Sans congé | Bail de 9 ans | Bail de 9 ans |
| Loyer du bail suivant | Libre | Encadré pendant 9 ans |
Les bons réflexes
- Rédigez un bail écrit qui mentionne clairement « courte durée » et les dates de début et de fin.
- Enregistrez le bail dans les délais (voir enregistrement du bail).
- Réalisez un état des lieux d'entrée détaillé, même pour une location d'un an.
- Prévoyez la suite 4 mois avant l'échéance : congé, prorogation écrite ou passage assumé à un bail de 9 ans.
Pour les préavis des autres types de baux, voyez notre guide fin de bail et préavis.
IMMO-9 s'en occupe
Dans le cadre d'une gestion locative, IMMO-9 choisit avec vous le type de bail adapté, rédige et enregistre le contrat, suit les échéances et envoie les congés ou prorogations à temps.
Ce guide donne une information générale à la date de septembre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Les règles peuvent évoluer : vérifiez-les auprès des sources officielles ou d'un professionnel.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si j'oublie d'envoyer le congé à temps ?
Si aucun congé n'est notifié au moins 3 mois avant l'échéance, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition, le bail devient un bail de 9 ans qui court depuis la date de début du bail initial, aux mêmes conditions.
Mon locataire peut-il partir avant la fin d'un bail de courte durée ?
Oui, à tout moment et sans devoir se justifier, en Wallonie comme à Bruxelles, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité égale à un mois de loyer.
Puis-je augmenter le loyer entre deux baux de courte durée à Bruxelles ?
Depuis le 1er novembre 2024, le loyer d'un nouveau bail de courte durée ne peut en principe pas dépasser celui du bail précédent pendant 9 ans, indexation mise à part. Le bailleur doit communiquer l'ancien loyer avant la signature.
Combien de fois peut-on prolonger un bail de courte durée ?
En Wallonie, deux fois ; à Bruxelles, une seule fois depuis la réforme de 2024. Dans les deux cas, par écrit, aux mêmes conditions et sans dépasser 3 ans au total.
Sources
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